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央行調查:大家都不愿買房了……

編輯:荊房網   來源:房地產洞察   點擊:129次

近來,中部小城房價大漲的恩施稍有下跌,就被當地的房地產協會下發了“止跌令”,雖然后來官方放話“不算數”。

西部大都市房價大漲,5月房價再次領跑全國的西安市,因扛不住壓力“限購了”。兩座城市,一大一小,一個“止跌”,一個“限漲”,戲劇性的同時出現在了2019年的6月中旬。

年初的“小陽春”,似乎已經漸行漸遠了。2019年即將過去一半了,下半年房價該怎么走?已經是越來越有點蒙了。

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央行調查:大家都不愿意買房了

昨天(6月20日),央行公布了《2019 年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》,中國人民銀行在全國 50 個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查,對于房價相關的調查結果卻是:大家都不準備買房了

央行調查報告中城鎮儲戶對下季度房價預期看法的數據顯示:2019年第二季度統計數據,對下季度房價預期“上漲”的居民有28.20%,相比于第一季度的25.80%是有所上升,但同比2018年二季36.50%的居民“預期上漲”,可以說是有著很明顯的回落

數據來源:央行《2018年2季度—2019 年2季度城鎮儲戶問卷調查報告》;   整理:房地產內參(ID:fdc920)

與此同時預期下跌的卻顯得比較平和。想想也是,預期看跌的也就始終是那部分人,整天喊著暴跌啊,崩盤什么的。可這么多年來也沒見得有啥大跌,閃崩什么的,反倒是到處都在聽說房價又上漲了。

央行這次調查的另一組數據顯示:有計劃下個季度出手買房意愿的居民占比為21.0%,較一季度的21.5%略有下滑。同去年同期來看,有計劃買房想法的居民人數下跌2個百分點。

數據來源:央行《2018年2季度—2019 年2季度城鎮儲戶問卷調查報告》;   整理:房地產內參(ID:fdc920)

整體來看,過去的一年多以來,不看好房地產市場的人是越來越多,計劃買房的人數越來越少

當然,調查歸調查,統計機構、統計口徑、被統計的樣本群體的不同會導致統計數據結果有所不同。調查數據不能代表一切,但一切的問題都可以在調查數據中顯現。

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房地產投資拐點已現

三天前的(6月18日),恒大地產研究院副院長夏磊發文《房地產投資拐點已現》,表示:預計未來房地產市場每個月投資累計增速將下降0.6-0.8個百分點,全年投資增速為7-8%

文章從房地產投資的領先指標(拿地)實物和價格因素(建安和土地)成本結構等維度入手,分析了當前房地產投資為何如此強勁?拐點又為何已現?

1、拿地,領先期6-9個月

文章提到土地是房地產開發的原材料,有了土地能景象房地產開發。

一方面,只有先獲得了土地使用權和開工許可后,才能動工搞建設。

另一方面,拿地的錢作為房地產開發費用的大頭支出,一般是由分期計入的,購買土地的資金也就會滯后于拿地,通俗點就是先拿地后付錢。從全國水平來看,拿地要較投資早6-9個月

2、當前房地產投資為何如此強勁?

2018年拿地高峰后開工。文中數據指出:自2015年2月,300城住宅用地成交面積同比下降52%后不斷回升,在2018年5月達到32%的增長高點,創2014年以來新高。拿的這些地一般都在隨后的半年內集中開工

施工帶動投資大幅提速。文中數據指出:2019年1季度房地產投資累計增速為11.8%,較2018年全年高出2.3個百分點;其中,實際投資增速7.9%,較2018年全年高出4.0個百分點。投資增速的主要因為,施工加快了。

建安支出和土地支出提速。文中表示:1-4月,除去土地出讓金后的建安支出同比增長5.5%,較2018年提高8.7個百分點,建安投資由降轉升。同時,1-4月土地購置費同比增長29.7%,主要因為2018年土地成交價款增速較高,滯后表現在土地投資支出上

3、房地產投資拐點已現

拿地見頂回落已經一年,決定了當下就是投資拐點。

300城宅地成交建面累計增速,從2018年5月32%的高位回落到2019年5月降至5%。

銀保監會整治違規資金,在資金端制約房地產投資。

5月17日,中國銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果,促進合規建設”工作的通知》,針對銀行機構、非銀機構,列明多項房地產相關整治要點,嚴防土地款融資、資金挪用于開發或購房等多類違規融資行為,預計房企到位資金增速將持續回落。

建安支出拐點臨近,土地支出增速將繼續回落。

對于建安支出,一方面,施工增速拐點臨近,主要由于拿地見頂回落的滯后傳導效應逐漸顯現;

另一方面,單位建安成本增速大概率也即將見頂,主要由于銷售均價增速在2018年末見頂、2019年初以來回落;

對于土地購置,前期土地成交價款增速持續回落的傳導效應將繼續作用,后續土地支出甚至可能出現負增長。

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銀行停止放貸?

同在昨晚(6月20日),界面·財聯社消息稱:

廈門市多家銀行已經停止了住房按揭貸款;

蘇州市多家銀行已經停止放貸,少部分銀行還可受理貸款,但不能承諾放款時間;
東莞市全市銀行首套房利率上浮10-15%左右,其中有4家商業銀行停止房貸業務;
武漢市房貸利率統一調整到首套上浮20%,二套上浮25%。
從央行調查結果,對房地產市場的不那么看好,買房意愿的下滑,到“拐點論”的出現。結合西安市的針對性打壓,房地產市場稍一火熱就被潑冷水
加之年初的年度政府工作報告上,下調增長預期,與當下國際關系的緊張形勢,宏觀經濟在二季度反彈似乎已經有點吃力,下半年能否觸底反彈,我們還是先等等即將到來的二季度經濟數據吧。

至于房價還能不能漲,具體到哪個城市,哪個片區,真的不知道,也不能空口無憑瞎說。打壓的這么狠,想漲也不容易,想大漲更是不允許。

但,對于剛需來說,稍微留意一下目標城市或區域發展狀況,還是不要猶豫。

不差錢的,一二線重點城市,只要別跟風瞎折騰,好地段最為關鍵。

手頭緊的,常住人口在300—500萬人口且同時滿足這三點的問題不大。1、大城市周邊的衛星城市,市中心驅車兩小時為半徑;2、高鐵沿線城市,能實現全國一日游那種;3交通運輸能承載得起大城市的產業轉移。

來源:房地產洞察

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