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焦點 | 樓市投資拐點出現,緊信號拉響預警

編輯:荊房網   來源:中國房地產報   點擊:105次

中房報記者 許倩 | 北京報道

6月20日,國內房價漲幅最高的城市西安,出臺了嚴厲的限購政策,對外地人購房條件升級為有5年社保要求。局面上,現在正是經歷“小陽春”之后,樓市又走到了一個新的節點,但凡出現樓市地市發熱的苗頭,都會被政策極力壓制。

數據反映了這一變化。從投資端來看,國家統計局數據顯示,1~5月份,全國房地產開發投資同比增長11.2%,增速比1~4月份回落0.7個百分點,這是今年以來房地產投資增速出現的首次回落。

從銷售端看,1~5月份,商品房銷售面積同比下降1.6%,降幅擴大1.3個百分點。從拿地端看,1~5月份房企土地購置面積及成交款雙雙同比大幅下滑,降幅均在3成以上。

“房地產投資拐點已經出現。”恒大經濟研究院首席經濟學家任澤平預計,未來每個月投資累計增速將下降0.6~0.8個百分點,全年房地產投資增速7%~8%。

部分區域市場仍能擦出升溫的火花。典型如西安、呼和浩特等房價漲幅過快。

其中,西安5月份新房價格環比上漲2%、同比上漲24.2%,環比同比均居全國第一,且新房價格同比漲幅連續6個月居全國70城之首。呼和浩特5月份二手房價格環比及同比漲幅均創第一,且二手房同比漲幅連續7個月居70城之首。

不過,凡出現過熱苗頭的城市,當地政府都快速升級調控政策。

就在6月20日,西安房管局官微發布樓市“限購”新政,其中,從市外遷入戶籍的居民家庭購房,應落戶滿一年或連續繳納12個月社會保險(或個人所得稅);非本市戶籍居民則需提供5年以上社保或個稅證明方可購一套住房。

“西安此次政策的核心在于,戶籍政策會繼續放寬,但會打擊部分借落戶炒房行為,并對外來人口購房進行管控,意在穩定房價。”一位房地產業分析師表示。

“各地在堅持‘房住不炒’的定位下,持續穩地價、穩房價、穩預期,房地產市場保持穩定還是有基礎的。”國家統計局新聞發言人付凌暉強調了監管層的信心。

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三四線城市成交下滑最明顯

樓市降溫最明顯的信號就是銷量的下滑。

國家統計局近日數據顯示,2019年1~5月,全國商品房銷售面積累計同比下降1.6%,降幅較1~4月擴大了1.3個百分點;銷售金額累計同比增長6.1%,增速回落2個百分點。

從結構上來看,一線城市銷量保持優勢,特別是深圳5月成交活躍;二線城市相對平穩;三線城市成交下行幅度較大,棚改弱化的影響持續顯現。中指院數據顯示,三類城市房地產成交面積同比增幅分別為15%、-9.6%和-24%。

央行發布數據顯示,PSL貸款連續兩月零投放。今年1~5月央行累計發放PSL(抵押補充貸款)1530億元,相比上年同期驟降65%,而PSL正是棚改貨幣化的主要資金來源。與銷量收縮同步而來的,是三四線城市庫存已經同比連增6個月。

市場降溫令房企投資信心受挫。今年前5月,全國房地產開發投資同比增長11.2%,增速比1~4月份回落0.7個百分點,為今年以來的最低增速。

其中,東部地區房地產開發投資增速9.7%,增速比1~4月份回落1.1個百分點;中部地區投資增長9.2%,增速加快0.5個百分點;西部地區投資增長18.5%,增速加快0.1個百分點;東北地區投資增長7.1%,增速回落3.5個百分點。

可見當前房地產開發投資增速能維持在兩位數,主要由西部地區支撐。

同時,房屋新開工面積也在放緩。今年前5月,房屋新開工面積同比增長10.5%,增速回落2.6個百分點。

值得注意的是,全國地價出現了自2012年以來首次下跌。今年前5個月房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%,成交價款同比大幅下降35.6%。

據上海易居地產研究院測算,本次土地購置均價4389元/平方米,同比下跌3.5%,為7年來首次同比下跌。而拿地放緩反過來又將拖累后續房地產開發投資和新開工面積增長。

全國70個大中城市新房及二手房價格同比增速均出現縮窄。根據國家統計局數據顯示,5月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比增長0.7%,其中一二三線代表城市環比分別增長0.3%、0.8%和0.8%,漲幅分別較4月份收窄、持平和擴大。5月份,70個大中城市二手住宅價格環比漲幅0.43%,環比收窄0.1個百分點。

“而三四線城市銷量下滑效應,將逐漸傳導至價格端,即開發商若堅持不降價,市場將進入有價無市的狀態。”一位開發商人士透露,三四線城市的房子已經不好賣了。

“預計在6月業績考核沖刺階段,開發企業推盤力度可能加大,房地產市場成交或出現量升價穩的局面。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示。

東北證券地產團隊認為,無論是從基本面或是政府對于房地產市場的表述來看,本輪“小陽春”行情不具備持續性,隨著各項數據增速現轉折,未來銷售面積增速將逐步探底,而新開工面積、開發投資完成額增速也將迎來回落。

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居民杠桿率攀升 緊信號來襲

受銷售下滑影響,房企資金狀況并不理想。今年前5月,房地產開發企業到位資金同比增長7.6%,增速比1~4月份回落1.3個百分點。1-5月房地產開發資金來源中,國內貸款、自籌資金和其他資金分別占比16.14%、30.4%和53.41%,利用外資占比很小。

從結構變化看,房地產開發資金越發依賴銷售回款,其他資金中的定金及預收款、個人按揭貸款合計占比由2014年的35.99%持續攀升至2019年1~5月的48.95%。不過,1-5月份定金及預售款、個人按揭貸款兩項指標的增速均比前4月有所下滑。

房地產銷售回款與銀行發放的個人住房貸款密切相關。央行數據顯示,居民部門加杠桿趨勢持續。

5月居民住戶部門貸款增加6625億元,貢獻了新增貸款的56.14%,為今年以來的最高值,其中居民短期貸款增加1948億元,中長期貸款增加4677億元。2019年前5個月住戶部分中長期貸款上漲了2.27萬億,居于歷史最高點。而中長期貸款中大部分來自于住房貸款。

住房貸款的大幅增加歸因于去年下半年開始的房貸利率下調。5月全國首套房貸平均利率5.42%,連續6個月環比回落;二套房貸平均利率為5.74%,連續7個月環比回落,首套、二套房貸利率均為2018年以來最低水平。

市場變化開始出現。

近日銀保監會主席郭樹清警示房地產投資、居民負債率偏高等問題,這被多位業內專家解讀為,下一階段,銀保監會重點整治資金違規流入房地產,在資金端制約房地產投資,同時房地產信貸政策將進一步收緊。

郭樹清稱,近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。

房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。

歷史證明,凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家,最終都要付出沉重代價,凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現其實很不劃算。

國內外融資環境已發出了緊信號。5月以來,房地產境內債和美元債發行明顯下降。機構數據顯示,5月份40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,相較于4月,融資總額下降了52.07%,創下2019年以來歷史新低位。

而個人住房貸款亦在多地收緊。近段時間,江蘇、成都、南京、杭州等地銀行紛紛上調首套房貸利率及二套房貸利率。多位業內專家預計,后續其他城市也會加入到此類政策收緊框架中,進而導致第三季度房屋交易市場進一步降溫。

“三四月份的房企融資窗口期過去了。近期房企和購房者的資金端都在收緊,房企境內外融資難度進一步加大。事實上,不少開發商今年拿地和開發資金大部分還是靠去年融資支撐的。”前述開發商人士透露。

來源:中國房地產報

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